Succesvol koershouden in een dynamisch centrum

Ede Centrum is in transitie van monofunctioneel winkelcentrum naar een gebied met een breed palet aan functies. Het consumentengedrag verandert; consumenten winkelen anders. In de periode 2010-2024 verdwenen bijna 25.000 fysieke winkels uit het Nederlandse straatbeeld. Structurele leegstand ligt op de loer. Tegelijkertijd opent dit letterlijk de deuren voor andere centrumfuncties, zoals horeca, leisure, zorg, onderwijs, dienstverlening en wonen. Ede Centrum laat zien hoe je hierop kunt anticiperen en – ook in dynamische tijden – koers houdt in een ‘levendig centrum’.

Renske Dijkwel (bestuurslid PBM en programmamanager Gemeente Ede) en Pimm Terhorst (bureau RuimteVerhaal en (gast)docent TU Delft en HU) vertellen hierover meer in dit artikel. 

Achtergrond 

Tussen 1970 en 2010 groeide Ede fors. Het inwonersaantal steeg van 70.000 naar 107.000, mede door de aanwezigheid van defensie en kunstvezelfabrikant ENKA. Het centrum werd dan ook flink uitgebreid, met meer inzet op stedelijkheid. In deze periode veranderde het dorp steeds meer in een stad. Circa tien jaar geleden werd de balans opgemaakt; Edenaren waardeerden hun centrum met een matige 6,1 en minder dan de helft van de inwoners gaf aan het centrum ‘’regelmatig’’ te bezoeken. Trots op het centrum? Nee, dat waren de inwoners zeker niet.

In 2016 heeft de gemeente het initiatief genomen om het roer om te gooien, in samenwerking met centrumpartners, zoals Stichting Binnenstadsmanagement Ede (SBE). Sindsdien is hard gewerkt aan een ‘levendig centrum’ en dit zien de Edese inwoners ook!

Vorig jaar beoordeelden de Edenaren hun centrum met een 7,2. Ruim een heel punt hoger dan in 2014! Daarnaast won Ede Centrum recent de verkiezing Meest Inspirerende Binnenstadsproject 2024 van Platform Binnenstadsmanagement in de categorie ‘Duurzaam & Digitaal’. Welke succesaanpak ligt hieraan ten grondslag?

Visie, visie, visie! Actie, actie, actie!

Een belangrijke eerste actie die in 2015 is ondernomen, is het opstellen van een centrumvisie. In dit document - genaamd Het verhaal van Ede Centrum: de koers naar 2030 - staat het ‘DNA’ en de gewenste uitstraling van het centrum beschreven: de kwaliteit van het oorspronkelijk dorp op de Veluwe staat centraal. Samen met centrumpartners, zoals de SBE, maakte de gemeente Ede een aantal stevige keuzes over de centrumstructuur. Er is een compact kernwinkelgebied aangewezen met daaromheen diverse sfeergebieden. Daarnaast is voor stevige vergroening gekozen om de Veluwe voelbaar te maken in het centrum. Een integrale en gedragen centrumvisie is een absolute randvoorwaarde voor succes, zodat je in het dagelijkse niet de focus verliest waar je naartoe werkt. Op basis hiervan worden (meer)jaarlijkse uitvoeringsplannen gemaakt. Daarin staat een groot aantal acties voor de korte en middellange termijn. In dit artikel noemen we de vijf belangrijkste.  

• Herinrichting van straten en pleinen
  Wat inwoners meteen zien, is de herinrichting van straten en pleinen. De gemeente voegde groen, kunst, water, zit- en speelelementen toe. De openbare ruimte in het centrum is een echte verblijfsplek voor diverse doelgroepen. Dat zien we terug in het bezoekersgedrag. In het onderzoeksproject Binnenstadsbezoeker Centraal van Platform31 in 2020 blijkt dat bezoekers relatief veel sociale en economische activiteiten in de Grotestraat ondernemen. Dit is de belangrijkste winkelstraat van Ede Centrum, die in 2019 is heringericht. Het hogere activiteitenniveau in de Grotestraat hangt vooral samen met de activiteiten die de bezoekers buiten ondernemen, zoals de mogelijkheid om op een bankje te zitten. De aantrekkelijke openbare ruimte levert dus een positieve bijdrage aan de verblijfsduur van bezoekers. Met het herinrichten van een gebied is dus daadwerkelijk het verschil gemaakt!

 Figuur 1: de Grotestraat voor en na de herinrichting

• Gevelverbetering
  De uitstraling van de panden, en in het bijzonder de kwaliteit op de begane grond (plint), is enorm van belang op de beleving van mensen. Om eigenaren een ‘steuntje in de rug’ te geven, heeft de gemeente een gevelverbeteringsfonds opgericht. Sindsdien zijn 12 historische gevels verbeterd. De gevelverbeteringen krijgen hoge waarderingscijfers van de Edenaren en leveren een waardevolle bijdrage aan de aantrekkelijkheid van het centrum.
  
  

Figuur 2: één van de winkelpuien voor en na de gevelverbetering 

• Planologisch kader
  Eén van de speerpunten om de leegstand terug te dringen, was het wegbestemmen van detailhandel in de sfeergebieden rondom het kernwinkelgebied. Er zijn tussen 2018 en 2023 op maar liefst 170 adressen detailhandelsbestemmingen met zachte hand weggehaald. Mocht een eigenaar in 2018 het niet eens zijn met het wegbestemmen, dan kreeg hij of zij tot 2022 de tijd om de detailhandelsbestemming alsnog in te vullen. Daarna verdween in de actualisatieronde deze bestemming alsnog. Als alternatief zijn meer dan 10 soorten gemengde bestemmingen geboden, met als doel de ontwikkeling van de sfeergebieden in de gewenste richting te stimuleren.

 

• Leegstand bestrijden en transformatie
  De gemeente en de vastgoedeigenaren creëerden actief een nieuw perspectief. Er zijn 430 panden met 180 eigenaren in Ede Centrum. Een deel van deze eigenaren wil transformeren. Goede onderlinge communicatie en een duidelijk aanspreekpunt in de vorm van een dedicated accountmanager is hierbij voorwaarde voor succes. Tussen 2016 en 2020 kende Ede Centrum nog een leegstandspercentage van meer dan 20% (uitgaande van het WVO). Inmiddels is dat teruggebracht naar circa 10%. 

• Oprichting Platform Ede Centrum in 2023
  In 2023 is het Platform Ede Centrum opgericht waar ondernemers (SBE), vastgoedeigenaren (stichting BIZ Vastgoed Ede Centrum) en de gemeente Ede structureel en op basis van financiële gelijkwaardigheid met elkaar samenwerken. Partijen werken aan de versterking van Ede Centrum op thema’s als marketing en promotie, evenementen, leegstand en mobiliteit. Als ‘les’ kunnen we noemen dat de aantrekkelijkheid van het centrum een gezamenlijke verantwoordelijkheid is, die verder gaat dan het belang van één partij.

 

Bonustip: maak regelmatig de balans op

In de centrumvisie van 2016 is de koers uitgezet tot 2030. Deze planhorizon van nog geen 15 jaar lijkt misschien goed te overzien. Toch waren er al verschillende aanleidingen om tussentijds de balans op te maken. De coronapandemie zorgde voor een ingrijpende versnelling van bestaande trends en daardoor nam de vraag naar woonruimte (in het centrum) snel toe. Ook vraagt de huidige tijdgeest om meer aandacht voor thema’s zoals de sociale en duurzame meerwaarde van het centrum. Het is daarmee dus ook van belang om een centrumvisie te blijven evalueren, onderbelichte thema’s te identificeren en waar nodig bij te sturen. Op dit moment wordt bijvoorbeeld samengewerkt aan een aantrekkelijk toekomstperspectief voor de sfeergebieden Achterdoelen, Kuiperplein, Maandereind en de Nieuwe Stationsstraat waar de leegstand het meest hardnekkig is. Daarnaast wordt gewerkt aan een verhuissubsidie, om de ondernemers buiten Ede Centrum in beweging te krijgen om het centrum te versterken. Kortom: er is altijd werk aan de winkel! 
 

Figuur 3: sfeergebied met hardnekkige leegstand

Het koers houden op een ‘levendig centrum’ vraagt om structurele regie en investeringen van zowel een gemeente als de centrumpartners. Ede Centrum laat zien dat groeien op deze manier mogelijk is. Blijf kritisch ten aanzien van de koers en zorg met elkaar voor voldoende middelen voor de uitvoering.